Crowdfunding nieruchomości, zwany również real estate crowdfunding, to innowacyjny system, który pozwala inwestować na rynku nieruchomości nawet jeśli dysponujemy niewielkimi kwotami. W ostatnim czasie obserwujemy rosnącą popularność tego rozwiązania, zarówno w Polsce, jak i w całej Europie.
W tym wpisie zapoznamy się z najlepszymi platformami do crowdfundingu nieruchomości dostępnymi w Polsce i innych krajach europejskich. Zobaczymy, jak działa real estate crowdfunding, jakie są potencjalne zyski, jakie ryzyko może ze sobą nieść taka metoda inwestowania, oraz poznamy opinie na ten temat.
Przyjrzymy się również bliżej crowdfundingowi nieruchomości w Polsce. Wszystko po to, by finalnie odpowiedzieć sobie na pytanie: czy crowdfunding nieruchomości jest opłacalny?
Jeśli jesteś gotów, możemy zaczynać. Póki co, prezentujemy w poniższej tabeli 3 najlepsze platformy crowdfundingu nieruchomości:
- Pożyczkowy crowdfunding nieruchomości
- Roczna stopa zwrotu: od 9 do 12%
- Rynek pierwotny i wtórny
- Minimalna kwota inwestycji: 50€
- Udziałowy crowdfunding nieruchomości
- Roczna stopa zwrotu: 14,8%
- Rynek pierwotny i wtórny
- Minimalna kwota inwestycji: 100€
- Udziałowy crowfunding nieruchomości
- Roczna stopa zwrotu: 6,24%
- Robo Invest
- Minimalna kwota inwestycji: 100€
Crowdfunding nieruchomości: najlepsze platformy
Jest naprawdę wiele platform crowdfundingu nieruchomości. Znajdziemy je też w Polsce, ale przede wszystkim na arenie europejskiej. Wybór jest duży, ale każdy z tych serwisów cechuje się czym innym – dlatego właśnie dobrze je dokładnie przeanalizować i porównać.
Poniżej naszkicowaliśmy zestawienie najlepszych platform crowdfundingu nieruchomości, które pozwolą ci zainwestować w projekty budowlane z dużym zyskiem. W klasyfikacji znajdziesz zarówno zagraniczne strony, jak i te polskie.
1. EstateGuru
EstateGuru (tutaj oficjalna strona) to kolejna europejska platforma crowdfundingu nieruchomości, należąca do najlepszych i najbezpieczniejszych w tej kategorii. Jej siedziba mieści się w Tallinie w Estonii.
Pozwala wciąć udział w finansowaniu inwestycji nieruchomościowych w krajach bałtyckich i skandynawskich na okres od 12 do 18 miesięcy. Oferowana roczna stopa zwrotu jest bardzo wysoka – zwykle od 9 do 12%.
Minimalna kwota inwestycji na EstateGuru wynosi 50 euro (dla każdego pojedynczego projektu). Skorzystać można również z funkcji Autoinvest w celu zdywersyfikowania w optymalny sposób swojego portfela, bez najmniejszego wysiłku.
Platforma udostępnia również rynek wtórny, za pośrednictwem którego inwestorzy mogą wystawić na sprzedaż własne udziały w pożyczkach, aby móc je upłynnić inwestycje przed terminem zapadalności.
| Oficjalna strona | https://estateguru.co/ |
| Średni roczny zwrot | 10,79% |
| Opłaty | 2% od sprzedaży na rynku wtórnym, 1 euro za wypłatę środków |
| Minimalny depozyt | 50 euro |
| Rynki | Litwa, Łotwa, Estonia, Finlandia, Portugalia, Hiszpania, Niemcy, Szwecja |
2. Reinvest24
Reinvest24 (tutaj oficjalna strona) to kolejna platforma crowdfundingu nieruchomości, której siedziba mieści się w Tallinie, w Estonii. Jest to dość młody projekt: firma powstała w 2017 roku, a platformę online wypuściła rok później.
Projekty nieruchomościowe, w które możemy inwestować za pomocą tej platformy, pochodzą z różnych krajów europejskich, w tym: Hiszpanii, Łotwy, Mołdawii i oczywiście Estonii.
Średnia roczna stopa zwrotu, którą deklaruje platforma, należy do tych najwyższych – to 14,8% rocznie (wartość ta uwzględnia dochód z wynajmu i wzrost wartości nieruchomości).
Minimalna kwota inwestycji wynosi 100 euro. Reinvest24 oferuje crowdfunding udziałowy. Decydując się na projekt, w który chcemy zainwestować, musimy wybrać ilość udziałów, którymi jesteśmy zainteresowani. Ich cena zależy od projektu.
Reinvest24 dysponuje zarówno rynkiem pierwotnym, jak i wtórnym, co umożliwia wcześniejsze zbycie inwestycji bądź odkupienie jej od innego inwestora.
Warunki umowy między inwestorem a ubiegającym się o finansowanie realizatorem przedsięwzięcia są każdorazowo uzgadniane dla danego projektu, warto więc poświęcić trochę czasu na analizę poszczególnych ofert.
| Oficjalna strona | https://www.reinvest24.com/en |
| Średni roczny zwrot | 14,8% |
| Opłaty | 1% inwestycji, 2 euro za wypłatę środków |
| Minimalny depozyt | 100 euro |
| Rynki | Hiszpania, Niemcy, Szwajcaria, Estonia, Mołdawia, Łotwa |
3. Rendity
Rendity (tu oficjalna strona) to niemiecko-austriacka platforma umożliwiająca partycypowanie w inwestycjach nieruchomościowych na terenie właśnie tych dwóch krajów.
Do wyboru mamy dwie opcje: albo zarabianie na wynajmie nieruchomości, które stanowią mieszkania lub przestrzenie biurowe, albo inwestowanie w realizację przedsięwzięć nieruchomościowych. Roczna stopa zwrotu osiąga maksymalnie 8,25%. Nowi użytkownicy otrzymują bonus powitalny w wysokości 10 euro.
W przypadku pierwszego rozwiązania zwrot wypłacany jest kwartalnie prosto do portfela na platformie. W przypadku drugiego – zależne to jest od daty zakończenia projektu. Inwestor zwolniony jest z jakichkolwiek dodatkowych opłat.
Na Rendity nie ma jako takiego rynku wtórnego, natomiast po 24 miesiącach, w przypadku projektów związanych z wynajmem, możemy odsprzedać inwestycję.
Na koniec warto zwrócić uwagę, że platforma posiada system zautomatyzowanego inwestowania. Robo Invest pozwala na skorzystanie z inteligentnego algorytmu, stworzenie indywidualnego planu inwestycyjnego i tym samym uzyskanie zautomatyzowanego portfela, dostosowanego do potrzeb.
| Oficjalna strona | https://rendity.com/en |
| Średnia roczna stopa zwrotu | 6,37% |
| Opłaty | Brak opłat dla inwestorów |
| Minimalny depozyt | 100 euro |
| Rynki | Niemcy, Austria |
4. EvoEstate
EvoEstate (tu oficjalna strona) to estońska platforma crowdfundingu nieruchomości. Choć założona niedawno, bo dopiero w 2019 roku, zdążyła już zyskać status numeru jeden w Europie w tej kategorii.
Liczba projektów dostępnych na tej platformie jest zdecydowanie wyższa w porównaniu z innymi stronami tego typu. To dlatego, że dzięki specjalnym programom współpracy EvoEstate pozwala na inwestowanie w projekty dostępne na 19 innych europejskich platformach crowdfundingowych, wśród których znalazły się choćby Reivest24, Rendity, Housers i Profitus.
W ten sposób za pośrednictwem jednego konta w EvoEstate zyskujesz możliwość inwestowania na rynku nieruchomości w 15 krajach Europy, zyskując rocznie do 6 do 15%.
Na EvoEstate możliwe jest zdywersyfikowanie portfela dzięki opcji Autoinvest i wykorzystanie rynku wtórnego w celu wcześniejszego odsprzedania własnych inwestycji lub zakupienia nowych od innych inwestorów.
Do wyboru znajdziesz zarówno crowdfunding nieruchomości udziałowy (equity), jak i pożyczkowy (lending), na okres zwykle od roku do 3 lat.
Minimalna kwota inwestycji to tylko 50 euro. Ponadto, na nowo zarejestrowanych użytkowników, którzy skorzystają z naszego linku, czeka bonus: cashback w wysokości 0,5% od zainwestowanej kwoty.
| Oficjalna strona | https://evoestate.com/ |
| Średnia roczna stopa zwrotu | 13% |
| Opłaty | Brak opłat dla inwestorów |
| Minimalny depozyt | 50 euro |
| Rynki | M.in. Francja, Niemcy, Austria, kraje nadbałtyckie |
5. Brickstarter
Brickstarter (tutaj oficjalna strona) to z kolei propozycja platformy crowdfundingu nieruchomości rodem z Hiszpanii. To właśnie z tego kraju pochodzą też dostępne w serwisie projekty.
Platforma działa na zasadzie pożyczkowego crowdfundingu, a projekty, w które można inwestować, związane są z sektorem turystycznym. Rejestracja jest bezpłatna, podobnie jak cała obsługa konta na platformie, a minimalna kwota, jaką możemy zainwestować to tylko 50 euro.
Stopy zwrotu zależą od danego projektu, ale gdy porównamy oferty na stronie, znajdziemy głównie od 10% w górę. Jest to suma wynikająca z wynajmu nieruchomości turystom oraz finalnie z zysku kapitałowego ze sprzedaży za wyższą cenę. Zyski, rzecz jasna, są szacowane, nie gwarantowane.
| Oficjalna strona | https://brickstarter.com/ |
| Średnia roczna stopa zwrotu | 5% |
| Opłaty | Brak opłat dla inwestorów |
| Minimalny depozyt | 50 euro |
| Rynki | Hiszpania |
6. Crowd Real Estate
Przyszedł i czas na polską platformę. Crowd Real Estate (oficjalna strona) to jeden z najbardziej popularnych tego typu serwisów w Polsce. Firma ma siedzibę w Warszawie.
Platforma zajmuje się pożyczkowym crowdfundingiem nieruchomości. Zainteresowani inwestorzy pożyczają swoje środki na realizację różnych projektów – czy to na sprzedaż, czy na wynajem – a finalnie otrzymują z powrotem zainwestowany kapitał powiększony o odsetki.
Stopa zwrotu na Crowd Real Estate plasuje się na poziomie 7%, a odsetki wypłacane są kwartalnie. Wszystkie dostępne projekty realizowane są na terenie RP. Minimalna kwota pożyczki wynosi 1000 zł.
Dodatkowo, inwestując w niektóre obiekty, możemy uzyskać atrakcyjne rabaty (np. na nocleg w inwestycji – hotelu czy na zakup mieszkania).
| Oficjalna strona | https://crowdrealestate.pl/ |
| Średnia roczna stopa zwrotu | 7% |
| Opłaty | Brak opłat dla inwestorów |
| Minimalny depozyt | 1000 zł |
| Rynki | Polska |
Social Estate (oficjalna strona) to również polska platforma, ale w odróżnieniu od poprzednika skupia się ona na udziałowym crowdfundingu nieruchomości. Przez platformę możemy inwestować w nieruchomości komercyjne.
Roczna stopa zwrotu i w tym przypadku wynosi średnio 7%. Jako udziałowiec inwestor zostaje wpisany do KRS. Większość projektów to wynajem lokalu pod sklepy znanych sieci jak Biedronka, Żabka czy Rossmann. Zdarzają się również mieszkania.
Przewidywany czas inwestycji, która ma charakter rentierski, wynosi na ogół od 5 do 15 lat. Ze spółki można jednak wyjść wcześniej, przez umorzenie udziałów lub odsprzedanie ich innej osobie.
| Oficjalna strona | https://social.estate/ |
| Średnia roczna stopa zwrotu | 7% |
| Rynki | Polska |
Crowdfunding nieruchomości: co to?
Crowdfunding jest niekonwencjonalną formą finansowania, która pozwala na zebranie funduszy wśród społeczności podmiotów, które mają swój udział w postaci niewielkich części kapitału przeznaczonego na realizację projektu będącego przedmiotem wspólnego zainteresowania.
W tym układzie mówimy o trzech stronach: inicjatorze finansowanego projektu, inwestorach oraz pośredniku (zwykle jest to platforma online zarządzana przez spółkę fintech).
Real estate crowdfunding to nic innego jak crowdfunding związany z inwestycją nieruchomościową. Platformy publikują projekty i pozwalają inwestorom mieć swój udział nawet przy niewielkim kapitale i jednocześnie otrzymać część dochodów z danego przedsięwzięcia.
Tego typu inwestycje zawsze były postrzegane jako bezpieczne i bardzo rentowne. Dzięki crowdfundingowi nawet inwestorzy mniejszego kalibru mogą uzyskać ekspozycję na rynek nieruchomości bez konieczności zaciągania kredytu, za to z możliwością zdywersyfikowania portfela inwestycyjnego między liczne i zróżnicowane nieruchomości i projekty.
Real estate crowdfunding: na czym polega?
W tym momencie musimy dokonać pewnego istotnego rozróżnienia, istnieją bowiem dwa typy crowdfundingu nieruchomości, a każdy z nich cechuje się czym innym i inaczej działa. Mowa tu o typie udziałowym (equity) i pożyczkowym (lending).
Udziałowy crowdfunding nieruchomości
Udziałowy crowdfunding nieruchomości pozwala inwestorowi stać się udziałowcem firm, które odpowiedzialne są za dane przedsięwzięcia nieruchomościowe (handlowanie nieruchomościami, remontami, zakupem, wynajmem…), a tym samym współwłaścicielem tych nieruchomości.
Zarobki inwestora w tym wypadku pochodzą z wynajmu nieruchomości albo zysku kapitałowego związanego z sprzedażą nieruchomości za wyższą cenę.
Potencjalne zyski z tej formy inwestycji są bardzo wysokie, ale też trudne do uprzedniego oszacowania i ogólnie wiąże się z nimi zdecydowanie podwyższony poziom ryzyka. Jeśli przedsięwzięcie nie dojdzie do skutku lub pojawią się po drodze jakieś problemy, ryzykujesz utratą znacznej części zainwestowanego kapitału.
Udziałowy crowdfunding nieruchomości oferuje EvoEstate, a także inne platformy jak Reinvest24 czy Rendity. W Polsce ten typ reprezentuje platforma Social Estate.
Pożyczkowy crowdfunding nieruchomości
Jeśli natomiast chodzi o pożyczkowy crowdfunding nieruchomości, znacznie bardziej powszechny, inwestor pożycza pieniądze spółce, która jest odpowiedzialna za przedsięwzięcie, stając się po prostu zewnętrznym podmiotem finansującym.
W tym wypadku zysk jest ograniczony do określonej wcześniej stopy procentowej i nie zależy od finansowego rezultatu, jaki osiągnie firma, której pożyczamy pieniądze. Również czas trwania przedsięwzięcia jest określony z wyprzedzeniem. Inwestorzy z góry wiedzą, kiedy mogą się spodziewać zwrotu pożyczonej kwoty powiększonej o odsetki.
W porównaniu z crowdfundingiem udziałowym, pożyczkowy jest znacznie mniej ryzykowny i łatwiejszy do przewidzenia, co nie zmienia faktu, że i w tym wypadku nie możemy mówić o całkowicie bezpiecznej inwestycji.
Najlepsze platformy w tej kategorii to EvoEstate i EstateGuru. W Polsce, gdzie wybór jest znacznie węższy, znajdziemy w tym wypie platformę Crowd Real Estate.
- Pożyczkowy crowdfunding nieruchomości
- Roczna stopa zwrotu: od 9 do 12%
- Rynek pierwotny i wtórny
- Minimalna kwota inwestycji: 50€
- Udziałowy crowdfunding nieruchomości
- Roczna stopa zwrotu: 14,8%
- Rynek pierwotny i wtórny
- Minimalna kwota inwestycji: 100€
- Udziałowy crowfunding nieruchomości
- Roczna stopa zwrotu: 6,24%
- Robo Invest
- Minimalna kwota inwestycji: 100€
Crowdfunding nieruchomości w Polsce
Zjawisko crowdfundingu nieruchomości jest w Polsce znane od niedawna, a nawet teraz wciąż nie należy do popularnych rozwiązań stosowanych przez rodzimych inwestorów.
Crowdfunding, jako taki, znany nam jest przede wszystkim z platform, gdzie inicjator projektu zbiera pieniądze na realizację swojego pomysłu, startupu, dzieła lub działania charytatywnego.
Z drugiej strony nie są nam obce inwestycje w nieruchomości. Kupowanie mieszkań pod wynajem czy w celu sprzedaży z zyskiem jest praktyką popularną w dużych miastach w Polsce. Problem w tym, że mniejszego inwestora nie stać na zakup „za gotówkę” mieszkania w Warszawie. Potrzeba też sporo czasu i szczęścia.
Właśnie z powyższych powodów niedawno powstałe w Polsce platformy zajmujące się crowdfundingiem nieruchomości z nadzieją patrzą w przyszłość. Umożliwiają bowiem inwestowanie, poczynając nawet od niewielkich kwot jak 1000 zł.
Projekty związane np. z przygotowaniem lokalu dla znanej sieci sklepów spożywczych wyglądają znajomo, co budzi mniejsze obawy, zwłaszcza, że obiecywana stopa zwrotu znacznie przerasta możliwości lokaty. Najczęściej do ich realizacji zakładane są spółki celowe.
Choć możliwe jest zarówno skorzystanie z wariantu udziałowego, jak i pożyczkowego, Polacy wciąż nie mają tak szerokiego wyboru, jeśli chodzi o polskie platformy crowdfundingu nieruchomości. Dlatego też zupełnie rozsądne wydaje się przyjrzenie również ofertom zagranicznych serwisów, które były prezentowane w tym artykule.
Crowdfunding nieruchomości: ryzyko
Jak już powiedzieliśmy, crowdfunding nieruchomości nie jest pozbawiony ryzyka. Zarówno w wariancie udziałowym, jak i pożyczkowym zawsze istnieje możliwość, że spółka zajmująca się projektem nieruchomościowym nie odniesie sukcesu albo stanie się niewypłacalna bądź ogłosi upadłość, nie będąc w stanie spłacić długu.
Najlepsze platformy crowdfundingu nieruchomości przeprowadzają odpowiednie kontrole stanu finansowego firm oraz szans na pomyślne zrealizowanie proponowanych przez nie projektów. W ten sposób ryzyko niewypłacalności zostaje rozsądnie zredukowane, co nie oznacza, że znika całkowicie.
W momencie kiedy pożyczasz pieniądze firmie zajmującej się nieruchomościami między wami zostaje zawarta umowa prawna, a platforma sama zadba o to, by jej warunki były przestrzegane, poprzez uruchomienie wszystkich możliwych legalnych narzędzi w sytuacji, gdy firma nie będzie zwracać należnej kwoty z odsetkami w ustalonym terminie.
Crowdfunding nieruchomości: zyski i podatki
Ile można zarobić na crowdfundingu nieruchomości?
Zyski, jakie crowdfunding nieruchomości może zagwarantować inwestorom, niewątpliwie przykuwają uwagę. W zależności od wybranej platformy mogą zaczynać się od 6% rocznie aż do nawet 16%. To zyski, które w dzisiejszych czasach niełatwo wynaleźć, zbliżone do tych związanych z kategorią pożyczek społecznościowych (p2p).
Jeśli chodzi o podatki od zysków z takich inwestycji, standardowo pojawia się tutaj podatek Belki w wysokości 19%. Odprowadza go najczęściej sam inwestor. Zagraniczne platform praktycznie zawsze zaznaczają, że każdy użytkownik powinien się rozliczyć według przepisów kraju, w którym się rozlicza.
Niekiedy jednak można się spotkać z sytuacjami, że to np. deweloper przejmuje odpowiedzialność za kwestie podatkowe. Warto się w tym rozeznać indywidualnie, ponieważ bywa, że sposób rozliczenia podatków uzależniony jest od danego projektu.
- Pożyczkowy crowdfunding nieruchomości
- Roczna stopa zwrotu: od 9 do 12%
- Rynek pierwotny i wtórny
- Minimalna kwota inwestycji: 50€
- Udziałowy crowdfunding nieruchomości
- Roczna stopa zwrotu: 14,8%
- Rynek pierwotny i wtórny
- Minimalna kwota inwestycji: 100€
- Udziałowy crowfunding nieruchomości
- Roczna stopa zwrotu: 6,24%
- Robo Invest
- Minimalna kwota inwestycji: 100€
Real estate crowdfunding: opinie
Na zakończenie chcielibyśmy podzielić się naszymi opiniami na temat crowdfundingu nieruchomości.
Zalety tego typu inwestycji są jasne już na pierwszy rzut oka: oczekiwane wyniki finansowe są wyższe niż te pochodzące z aktywów takich jak akcje, obligacje czy surowce.
Mniejsi inwestorzy dotychczas nie mieli dostępu do ogromu możliwości, którymi dysponował rynek nieruchomości. Dziś, dzięki nowym technologiom i prostocie użytkowania crowdfundingowych baz ofert, te możliwości są w zasięgu ręki każdego.
Głupio by było przepuścić taką okazję i udawać, że crowdfunding nieruchomości nie istnieje. Jednocześnie jednak należy podejść do tematu ostrożnie i nie dać się zanadto ponieść entuzjazmowi.
Zasada numer jeden, która zawsze obowiązuje w świecie finansów, to dywersyfikacja: nie inwestuj całego swojego kapitału w real estate crowdfunding. Mógłbyś w ten sposób narazić się na bardzo przykre niespodzianki i ryzyko, na które cię nie stać. Nie radzę ci nigdy inwestować powyżej 10% twojego kapitału na tych platformach.
Poza tym, powinieneś zarejestrować się na różnych platformach i uważnie śledzić dostępne na nich projekty. Niekiedy trzeba być już wcześniej zarejestrowanym, żeby szybko schwytać okazję, zanim zamknie się tura finansowania.
Niezależnie od kwoty, którą zdecydujesz się zainwestować w crowdfunding nieruchomości, staraj się zawsze inwestować na kilka platformach i w więcej projektów w celu zdywersyfikowania portfela i zminimalizowania ryzyka.
- Pożyczkowy crowdfunding nieruchomości
- Roczna stopa zwrotu: od 9 do 12%
- Rynek pierwotny i wtórny
- Minimalna kwota inwestycji: 50€
- Udziałowy crowdfunding nieruchomości
- Roczna stopa zwrotu: 14,8%
- Rynek pierwotny i wtórny
- Minimalna kwota inwestycji: 100€
- Udziałowy crowfunding nieruchomości
- Roczna stopa zwrotu: 6,24%
- Robo Invest
- Minimalna kwota inwestycji: 100€
